Skip to content
Главная | Земельные вопросы | Закон о договорах аренды земельного участка

ст 22 Земельный кодекс ( ЗК РФ 2017 )

История развития института аренды земельных участков в европейских государствах и в России Становление и развитие земельных отношений в сфере аренды в государствах Европы Историко-правовой анализ развития российского законодательства, регламентирующего институт аренды земельных участков Договор аренды земельных участков в законодательстве государств - членов Европейского Союза и России Классификация объектов вещного права на движимые и недвижимые в государствах - членах ЕС и в Российской Федерации Земельный участок как объект недвижимого имущества в законодательстве государств - членов ЕС и Российской Федерации Договор аренды земельных участков в государствах - членах ЕС и в России: С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон этого договора.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами ст. При этом, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Удивительно, но факт! Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений. Например, законными уполномоченными по сдаче земельных участков в аренду являются родители, опекуны и попечители несовершеннолетних, не достигших 14 лет.

Допустимо, если арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу. В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.

Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды от 1 ноября г. Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду первоначальный срок договора и новый срок , в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения.

На практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что он продлен на срок менее года.

Срок действия договора определен сторонами с 1 июня г. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 1 июня г. Дополнительными соглашениями к указанному договору аренды срок аренды установлен с 30 мая г. Поскольку сроки аренды земельного участка, определенные сторонами в договоре и дополнительными соглашениями, составляли менее одного года, они не подлежали государственной регистрации.

Удивительно, но факт! Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования.

При исполнении договорных обязательств у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора и дополнительных соглашений. При изложенных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка и дополнительные соглашения к нему являются заключенными, и, руководствуясь положениями статей , ГК РФ и статьи 26 ЗК РФ, отказали в признании указанных дополнительных соглашений недействительными.

Хедрон-Шут, закон о договорах аренды земельного участка Этот

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, в соответствии с которым его срок становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации. Срок аренды — до 1 февраля г. Дополнительным соглашением от 31 января г. Срок аренды увеличен до 31 декабря г. В соответствии со статьей ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Дополнительным соглашением к договору стороны изменили условия договора, в том числе и в части срока действия договора, в результате чего срок действия договора аренды составил больше одного года. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключениым, если оно не прошло регистрации. В этом случае договор при условии продолжения пользования имуществом считается возобновленным на неопределенный срок.

Поскольку Мэрия в письме от 23 июня г. В соответствии со ст. На практике иногда возникают споры о том, подлежит ли такое возобновление договора аренды государственной регистрации. Поскольку договор аренды земельного участка заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21 июля г. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

В период действия договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды, в связи с чем договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация договора не требовалась, поскольку она уже была осуществлена при его заключении 29 декабря г. ГК РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать.

При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо. Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указаны срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока. Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, определен срок его действия, но не указана дата, с которой он отсчитывается, то такой договор может быть зарегистрирован в любое время.

Согласно пункт 1 статьи , пункту 2 статьи ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При таких обстоятельствах решение управления от 21 ноября г. Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Москвы от 19 июня г. Срок действия договора аренды установлен с момента государственной регистрации до 31 декабря г. В ответ на обращение заявителя 6 сентября г.

Кодексы РФ

Срок договора аренды земельного участка, подписанного сторонами 30 июля г. Приказом Минюста России от 6 августа г. Названной Инструкцией регулируются вопросы, в том числе касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков, изменений, прекращения и расторжения таких договоров.

Удивительно, но факт! Следует отметить, что до 1 марта г. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьёй

К отношениям, возникающим при государственной регистрации договоров аренды земельных участков, применяются также иные нормативные правовые акты Минюста России, изданные в порядке реализации полномочий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП п. Государственная регистрация права государственной собственности на землю до ее разграничения для осуществления распоряжения соответствующими землями не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации п. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора п. Представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помешен в соответствующее дело правоустанавливающих документов п.

Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду п. Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами п. Исключение составляет договор на краткосрочную на срок до одного года аренду земельного участка, сторонами которого являются граждане, который может быть заключен в устной форме.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п. Договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот участок к арендатору ст.

Государственная регистрация аренды земельного участка проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого участка п. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя арендодателя , то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации п. Арендодателю в срок не более пяти рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРП по заявлению арендатора об этом направляется уведомление.

Договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным.

Что следует учесть в договоре аренды

Отсутствие государственной регистрации договора аренды муниципальной земли, требующего такой регистрации, влечет незаключенность такого договора и неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным муниципальным нормативным актом. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственной регистрации, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным.

При этом признание договора аренды незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором земельного участка, если срок аренды, указанный в договоре, не истек. Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор редакция возобновленным на неопределенный срок. На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору земельный участок по договору.

Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. Представляется, что пользование арендованным государственным или муниципальным земельным участком с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом. Исходя из закрепленного в статьях 1 и 65 ЗК РФ принципа платности использования земель в Российской Федерации, а также положений статьи ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Кузнецова А.

Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

При вынесении решений суды исходят из того, что, если прекращение зарегистрированного договора аренды зарегистрировано не было, новый договор аренды не может быть зарегистрирован. При этом отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке ст.

Уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении. По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.

Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента государственной регистрации данного соглашения. На практике возникают случаи, когда одна из сторон договора аренды своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п.

В связи с этим возникает вопрос: Одним из таких действий, являющихся уклонением от государственной регистрации договора, признается непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Как следует из содержания действующей редакции п.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 9 июня г. Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, а арендатор не обращается в суд с иском о регистрации данного договора, то арендодатель вправе выселить арендатора из этого нежилого помещения. Законодательством государств — членов ЕС оговаривается особая форма для оформления сделок с недвижимостью.

В законодательстве некоторых стран объединенной Европы существуют и требования в отношении формы, применяемые к договорам, заключаемым на определенную сумму. Например, во Франции все договоры на сумму свыше 5 тыс. Французским законодательством подробно регулируется только порядок заключения принудительных договоров аренды. Договоры о долгосрочной аренде заключаются арендодателями в принудительном порядке, например в рамках процедуры по использованию целинных земель; при создании земельных сельскохозяйственных объединений семейного типа между сонаследниками и др.

В Англии договор рассматривается как обещание promise или гарантия должника исполнить свое обязательство. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание встречного удовлетворения и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом английское право до сих пор базируется на старом прецеденте XVII в. В Великобритании законодательно установлено, что все необходимые формальные процедуры, связанные с заключением арендного соглашения, стороны выполняют с участием своих адвокатов — специалистов в области арендного права.


Читайте также:

  • Отказ в аренде земельного участка под строительство
  • 115-фз сделки с недвижимостью
  • Онлайн консультация юриста по банковским делам
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.