Skip to content
Главная | Автоюрист | Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости

Как правильно обеспечить сделку с недвижимостью

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

Договор купли-продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом

Глава 23 ГК РФ определяет закрепляет ряд способов обеспечения исполнения обязательств — неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства основного обязательства. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Удивительно, но факт! Этот вид залога имеет право использовать только организации, имеющие на это специальную лицензию.

Таким образом, способы обеспечения представляют собой предусмотренные законом или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательства должником путем создания для кредитора удовлетворения его интереса и наделения его дополнительными правами по предупреждению или устранению неблагоприятных последствий на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В зависимости от характера обеспечительных мер способы обеспечения можно подразделить на четыре группы. Обеспечительный характер одних проявляется в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должник несет дополнительные имущественные потери в виде уплаты определенной денежной суммы неустойка, задаток.

Другие способы определяют заранее имущество, на которое кредитор вправе обратить взыскание залог. Третья группа включает способы обеспечения, которые дают возможность кредитору обратить взыскание не только на имущество должника, но и на имущество третьих лиц банковская гарантия, поручительство. Особую группу обеспечительных мер представляет собой способ - удержание имущества должника удержание. Особенность этого способа состоит в том, что закон предоставляет кредитору право на самозащиту в виде возможности удержать у себя вещь должника до того момента, пока должник не исполнит свою обязанность.

Конкретный способ обеспечения исполнения обязательств может быть установлен правовым актом или договором, но в большинстве случаев он определяется соглашением сторон. Отдельные способы обеспечения исполнения обязательств являются только стимулом для должника, принуждая его не уклоняться от выполнения своих обязательств по договору: Соответственно каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки. Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют своей целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их возникновения.

Неустойкой штрафом, пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Широкое применение неустойки в целях обеспечения договорных обязательств объясняется, прежде всего, тем, что она представляет собой удобное средство упрощенной компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков п. Будучи одной из форм ответственности, взыскание неустойки требует наличия общих условий ответственности. Если неустойкой обеспечено обязательство, связанное с осуществлением предпринимательской деятельности, то для взыскания неустойки не требуется установления вины лица, нарушившего обязательства, поскольку ответственность строится на началах риска. В зависимости от возможности сочетания неустойки с возмещением убытков закон различает четыре вида неустойки: Это наиболее строгий вид неустойки, который предусматривается за грубые нарушения обязательств.

Удивительно, но факт! Договор ипотеки помимо прочего подлежит регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу, прекращение обязательств оформляется теми же способами, что и их установление.

Следует отметить, что на практике она не применяется. Неустойка по сравнению с другими видами обеспечения исполнения обязательств применяется достаточно широко, поскольку она обладает высоким стимулирующим воздействием на должника и дает кредитору возможность компенсировать неустойкой свои убытки.

Это объясняется следующими особенностями неустойки: Неустойка находит широкое применение в кредитных договорах. Во многих случаях заключаемые кредитные договоры предусматривают выплату кредита в иностранной валюте в большинстве случаев в долларах США. Возникает вопрос о том, можно ли выплачивать неустойку в случае просрочки выплаты кредита в иностранной валюте. Правоотношения по обеспечению исполнения обязательств, в частности по уплате должником в случае ненадлежащего исполнения обязательства неустойки штрафа, пени , тесно связаны с основным обязательством, которое они обслуживают.

Само же обеспечительное обязательство является дополнительным по отношению к основному. Из данного положения не следует, что если сумма первичного обязательства выражена в иностранной валюте, то и неустойка с этой суммы должна взиматься в валюте основного обязательства. Гражданский кодекс не содержит правила о максимальном предельном размере неустойки. Несмотря на это суд по конкретному делу может снизить ее размер полное освобождение от уплаты неустойки не допускается в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ст.

Залог является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения кредитного договора. Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть и, если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований.

В этой связи принято считать, что, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, при которых кредитор в конечном итоге "верит" должнику например, при поручительстве , в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит" вещи. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательств.

Его применение создает для кредитора тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение. Применение залога повышает реальный характер исполнения обязательств. В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор залога обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

Благодаря залогу, с самого начала выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных притязаний, так как объект возможных взысканий обеспечен с момента установления обязательства.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Во-вторых, залог имущества обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. Следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но в этом случае кредитор, право требования которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен в том, что имущество, которое в данное время имеет должник, останется у него и к тому времени, когда наступит срок по обязательству и потребуется, в случае неисполнения обязательства, обратить взыскание на это имущество.

Кроме того, кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества, обладает преимущественным правом на удовлетворение своих требований даже в тех случаях, когда должник находится в стадии ликвидации или банкротства. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Например, при получении в банке ссуды дочерью на строительство жилого дома отец ссудополучателя предлагает в качестве залогового обеспечения принадлежащую ему квартиру. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, как правило, с согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право, а если закладывается право на чужую вещь, то, как правило, необходимо согласие собственника. Например, залог права аренды по общему правилу допускается с согласия арендодателя.

Право залога сохраняет силу, даже если право собственности или право хозяйственного ведения на заложенное имущество перейдет к другому лицу ст. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено законом. Закладная является именной ценной бумагой ст. Залог вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета п. Залог, помимо обеспечения основного обязательства, как правило если иное не предусмотрено договором , в полном объеме обеспечивает иные, связанные с основным, требования кредитора, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Так, залогодержатель вправе ограничивать залогодателя в распоряжении заложенным имуществом. В случае передачи залогодержателю предмета залога он приобретает в определенных случаях права владения, пользования и распоряжения им: При неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Так, организация, заложившая нежилые помещения, вправе продолжать использовать их по целевому назначению например, под склад. За залогодателем сохраняется, хотя и ограниченное волей залогодержателя, право распоряжения. Он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, с согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им.

Это ограничение - необходимость получения согласия залогодержателя - не касается, однако, права залогодателя свободно завещать заложенное имущество п.

способы обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости могу понять

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства предшествующая ипотека , может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю последующая ипотека ст. Залогодержатель и залогодатель вправе проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Различают залог без передачи или с передачей заклад заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, заложенное имущество остается у залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, и заложенные товары в обороте не могут передаваться в заклад. Залог с оставлением имущества у залогодателя является более предпочтительным, поскольку, как правило, сохраняет для залогодателя возможность использования предмета залога в его интересах.

Заклад создает для залогодержателя дополнительные гарантии при нарушении должником своих обязанностей, поскольку заложенное имущество уже находится у залогодержателя. Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо.

Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе и от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан надлежащим образом его сохранять и содержать и, в частности: В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении договоров о получении кредитов с банками, ломбардами и т. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В частности, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права требования , за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметом залога может быть и такой вид вещей, как ценные бумаги: Документарная форма ценных бумаг - форма, при которой владелец устанавливается на основании предъявления оформленного надлежащим образом документа ценной бумаги. Бездокументарная форма ценных бумаг - форма, при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра списка владельцев ценных бумаг. Кредитная организация, выступая заемщиком по кредитному договору с другими банками, в качестве залога в большинстве случаев представляет ценные бумаги, а также права требования к своим должникам заемщикам.

При заключении кредитного договора, обеспеченного залогом, банку иной кредитной организации необходимо правильно определять особенности правового статуса своего заемщика и его права на имущество, так как не все заемщики могут распоряжаться имуществом, представляемым в качестве залога. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия должны получить согласие собственника имущества на совершение крупных сделок ст. В противном случае обратить взыскание на заложенное имущество не представится возможным, такие договоры будут считаться недействительными.

Взыскание на заложенное движимое имущество по общему правилу допускается без обращения в суд, если иное то есть обращение взыскания на основании решения суда не предусмотрено соглашением залогодержателя с залогодателем. На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Суть удержания состоит в том, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или другому лицу, указанному в договоре, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и убытков имеет право удерживать вещь до исполнения соответствующего обязательства.

Если же речь идет об отношениях предпринимателей, то кредитор-предприниматель имеет право обеспечивать удержанием вещи такие обязательства, которые не связаны с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков. Особенность этого способа обеспечения состоит в том, что он может применяться независимо от того, предусмотрен он соответствующим договором или нет.


Читайте также:

  • Принятие мер к охране наследства и управлению им
  • Заявление в прокуратуру о интернет мошенничестве
  • С чего начать оформление ипотеки под материнский капитал
  • Ответственность должностного лица вымогательство
  • Квартира была в ипотеке когда мы становимся собственниками
  • Досрочное снятие судимости по ст 159 ч.3 ук рф
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.